Plaza de América del Parque de María Luisa

 

Interesante estudio científico sobre los parques urbanos y los precios de las casas en las ciudades que por su contenido he considerado incluirlo en el blog, espero que los que estén interesados en el tema les sirva esta información científica de renombrados autores ,trabajo científico amparado por IFPRA Federación Internacional de Administración de Parques y Recreación con abundante información bibliográfica.

INTRODUCCIÓN AL BENEFICIO

A lo largo del tiempo se han explorado diferentes formas de estimar el valor económico de la naturaleza. Especialmente en un entorno urbano, una forma de evaluar indirectamente el valor económico de los espacios verdes es estudiar el impacto de estos espacios en los precios de las casas. Si por ejemplo los parques son valorados por los compradores de propiedades, esto se reflejaría en la prima que están dispuestos a pagar por la casa o apartamento. Un gran número de estudios realizados, especialmente durante la década de 1990.

En una revisión (no sistemática) de 30 estudios que abordan el impacto de los parques en los precios de las propiedades, Crompton (2001) fue tan lejos como la década de 1940, mientras que también mirando por ejemplo, el precio de la propiedad aumenta debido al establecimiento de Central Park en Nueva York. Entre los 30 estudios, el autor encontró sólo 5 no apoyando el principio de proximidad, es decir, que tener un parque cercano eleva los precios de las propiedades. Incluso menciona que un aumento del precio del 20% parece un punto de partida razonable. Otros estudios, como el trabajo de Luttik (2000) en los países bajos encontraron que con vistas a atractivos paisajes y agua resultaron en una prima de precio de 8-12 respectivamente 6-12%. (2008) estudió el impacto de los bosques en los precios de las propiedades en Knoxville City, EE. UU., y y también encontró un impacto positivo en los precios de las propiedades causados por la proximidad de los espacios verdes.

Aquí sólo miramos los estudios que han incluido específicamente los parques urbanos, en lugar de otros tipos de espacios verdes.

BUSQUEDA DE INFORMACIÓN

Las palabras clave primarias se combinaron con dos conjuntos de palabras clave secundarias: 1) “Hous *” o “morada *” o “residen *” o “propert *” combinados (‘ AND ‘) con “Hedonic *” o “pric *” o “VALU *” o “Market *”. Una búsqueda de estos términos resultó en 173 artículos en Scopus, y 86 en Web of Science. En ambos conjuntos, se evaluaron 19 artículos como relevantes basados en el título y el Resumen, mientras que 14 artículos se superponían. La evaluación de los 24 artículos condujo a la exclusión adicional de 4 (3 no pertinente, 1 no disponible en línea). A través de la bola de nieve, se añadieron 3 artículos, resultando en un total de 23 artículos estudiando el impacto de los parques urbanos en los precios de las propiedades (casas, apartamentos, parcelas residenciales) (ver Apéndice, tabla A4).

English Garden, Munich, Upper Bavaria, Germany

LOS HALLAZGOS CLAVE

Información de fondo

En términos de autoría de artículos, 10 de los artículos están escritos por expertos de Norteamérica, 8 en Asia (China, Japón y Hong Kong), 6 en Europa (incluyendo el metaanálisis mencionado) y 1 en Australia.

La gran mayoría de los estudios incluidos (n = 19) aplicaron un enfoque de precios hedónicos para evaluar el impacto de los parques cercanos en los precios de las casas. En los precios hedónicos, se utilizan los datos de ventas para las propiedades y se construye un modelo para desagregar un precio observado en un conjunto de precios marginales implícitos no observados. Las partes del valor de la propiedad están relacionadas con diferentes características de la propiedad y sus alrededores. Las características típicas de la propiedad que se incluyen son, por ejemplo, tamaño, número de habitaciones, edad de la propiedad, mientras que las características ambientales pueden incluir ubicación, proximidad de instalaciones importantes como escuelas y tiendas, pero también espacios verdes. El modelado de SIG se utiliza para evaluar la distancia hasta, por ejemplo, el parque más cercano. Otros métodos aplicados por los estudios incluyen la valoración contingente (por ejemplo, la disposición a pagar y la preferencia declarada de los propietarios de viviendas) (n = 4). Un artículo, de Brander y Koetse (2011) comprendía un metanálisis del valor económico del espacio abierto. Este meta estudio evaluó 20 estudios de valoración contingente (de los cuales 3 en parques y espacios verdes) y 12 estudios de precios hedónicos (con 8 incluyendo parques).

El número de ventas de propiedades incluidas en los conjuntos de datos osciló entre 112 y 24862. Típicamente los precios de las casas sólo se estudiaron en una ciudad o región de la ciudad, y sólo en un momento en el tiempo/intervalo de tiempo, en lugar de compararse con el tiempo..

Los parques tienen principalmente un impacto positivo en los precios de las propiedades

El metaanálisis de Brander y Koetse (2011) concluyó que los espacios abiertos en general, así como específicamente los parques, generalmente elevan el valor de las propiedades cercanas, ya sean casas o apartamentos. La gran mayoría de los otros artículos y estudiados confirman estas imágenes, aunque el impacto preciso en el valor de la propiedad oscila ampliamente entre las ciudades y los países. Por lo tanto, se necesita precaución al transferir resultados. El mismo estudio también comparó los parques urbanos con otros tipos de espacios verdes y concluye que los parques urbanos son más valorados que, por ejemplo, los bosques y las tierras agrícolas.

No sólo los dueños de propiedades, sino también los inquilinos se ven afectados, como Hoshino y Kuriyama (2010) encontrado para uno de los barrios de Tokio. Su estudio de 2370 viviendas encontró un efecto de precio positivo (es decir, alquileres más altos) cuando un parque cercano estaba situado dentro de 450 m. los parques medianos en particular condujeron a mayores aumentos. El tamaño del parque es un factor, pero los estudios indican que incluso los parches verdes más pequeños pueden tener una influencia positiva. Kumagai y Yamada (2012) encontraron un impacto positivo en los precios de la tierra también para los parches verdes más pequeños, aunque los precios de la tierra aumentaron proporcionalmente con mayores proporciones de cobertura de parches verdes.

La proximidad es un factor clave, como el impacto del precio de los parques cercanos cae con la distancia creciente a la propiedad. En su metanálisis, Brander y Koetse (2011) encontraron un aumento del 0,1% en el precio de la casa con una disminución de 10 m en la distancia del parque. Estudios de Asia, Europa y Norteamérica confirman el principio de que el impacto del valor de los parques aumenta con la proximidad. (2007) encontraron valores de casas más altas para esas propiedades con espacio verde dentro de un radio de 300 m. En un estudio que involucra un gran conjunto de datos de 16.000 ventas de casas de propiedades, Tajima (2003) observó que una duplicación de la distancia a los parques condujo a una caída del 6% en el precio de la propiedad. Un estudio muy citado por Morancho (2003) de 810 viviendas residenciales en la ciudad española de Castellón encontró una caída en el precio de la casa de 1800 euros al trasladarse a 100 metros del espacio verde más cercano. Hay que señalar que la metodología para este estudio no fue muy bien explicada en el documento, por lo que los hallazgos deben ser vistos a la luz de esto. Sander y Polasky (2009) señalaron que una distancia decreciente al espacio abierto más cercano, incluidos los parques, aumenta los precios de venta de la casa en el Condado de Ramsey, Minnesota, EE. UU.

Parque de la Florida .-Vitoria Gasteiz

La proximidad a los parques significa que es conveniente utilizar el parque para fines recreativos, pero también que es posible que sea visible desde la casa o apartamento. Estudiado en las ciudades chinas de Guangzhou y Shenzhen por Jim y Chen (2006, 2007; y Chen y Jim, 2010) mostraron que la visibilidad de los parques urbanos es generalmente valorada positivamente por los dueños de propiedades. Una encuesta entre 358 hogares en Shenzhen indicó un aumento de cerca al 5% de los precios de venta de la casa debido a la visibilidad del parque, con una mayor distancia que conduce a una disminución en la prima de precio. En Guangzhou, el aumento de precio encontrado fue 7,1%, con sólo los cuerpos de agua que marcan más alto que los parques. El impacto positivo de una visión verde también se encontró en el centro de Melbourne, Australia, donde la construcción y la industria condujeron a impactos negativos sobre los valores de las propiedades (Bishop et al., 2004). En un estudio en Grecia, los autores llegaron a hallazgos similares utilizando una metodología diferente, a saber, un enfoque Fuzzy Delphi que involucra rankings por expertos locales inmobiliarios. Se esperaba que la vista a un parque urbano atraería una prima de precio en la propiedad que oscila entre el 8 y el 30% (Damigos y Anyfantis, 2011)

Incidentalmente los parques tienen un impacto negativo en los valores de propiedad

Varios de los estudios encontraron algunos contradiciendo resultados y afirman que algunos factores pueden ‘ tirar hacia abajo ‘ el efecto positivo de parques en los valores de propiedad. Troy y Grove (2008), por ejemplo, mencionan que las tasas de criminalidad en el barrio son un factor importante. En su estudio en Baltimore, Maryland, EE. UU., descubrieron que las tasas combinadas de robo y violación para un vecindario deben estar por debajo de un nivel de umbral determinado (es decir, entre el 406 y el 484% del promedio nacional de estos delitos). Chen y Jim (2010) encontraron en su estudio en Shenzen, China que los parques a menos de 500 metros de la propiedad no tuvieron un impacto significativo en los precios de las propiedades, y destacaron los posibles efectos negativos como el ruido por parte de los usuarios, el comportamiento rebelde, así como el delito. (2007) llegaron a conclusiones similares para Jinan, China, refiriéndose a los impactos negativos de los parques en términos de ruido y luces de neón. En otra ciudad China, Wuhan, mientras que los parques de la ciudad tenían un efecto positivo en el precio de la casa, los parques más grandes del nivel del distrito no tenían (Jiao y Liu, 2010). El ruido también se menciona como una explicación para algunos hallazgos negativos para parques de mayor tamaño en Tokio (Hoshino y Kuriyama, 2010). (2006) observó efectos negativos de los precios de algunos parques en el Condado de Knox, Tennesse.

LA CONCLUSIÓN Y LA FUERZA DE LA EVIDENCIA

La solidez de las pruebas de los documentos respectivos se evaluó basándose, por ejemplo, en el tipo de papel (por ejemplo, el metanálisis y las revisiones sistemáticas que representan la evidencia más fuerte), la rigidez del enfoque científico y la calidad del conjunto de datos (como esbozados en los criterios de evaluación de la calidad presentados en el capítulo método de este informe). La mayoría de los estudios implicaron precios hedónicos, lo que significa que se utilizan valores ‘ proxy ‘. Además, la sofisticación del modelo explicativo puede diferir. Fue visto como fuerza si los estudios incluían datos de múltiples sitios y no sólo una ciudad. Ninguno de los estudios tuvo mediciones repetidas. Un enfoque específico en los parques urbanos y sobre todo una comparación entre el impacto de los parques y otros tipos de espacios verdes también fue visto como fuerza. Sobre la base de estos criterios, un estudio evaluado como fuerte, a saber, el metanálisis por Brander y Koetse (2011), mientras que 11 estudios presentaron pruebas de moderada a fuerte y otras 6 pruebas moderadas que los parques cercanos proporcionan beneficios como se refleja en la mayor precios de las propiedades. Los seis últimos estudios se evaluaron como débiles a moderadamente débiles, por ejemplo, debido a una metodología poco clara o a la falta de rigor científico.

Parc Central del Poble Nou.-Barcelona

Sobre la base de esta evaluación de la calidad, hay pruebas moderadas a sólidas de que los parques urbanos tienen un impacto positivo en el valor de la propiedad cercana (casas, apartamentos, terrenos), aunque es importante mantener las limitaciones de los métodos de fijación de precios hedónicos – aplicados en el gran mayoría de los estudios en mente. Los parques tienen un mayor impacto en los valores de las propiedades que otros tipos de espacios verdes. El impacto positivo se relaciona con ambas posibilidades de uso recreativo y vistas sobre los parques. Los impactos positivos aumentan con la proximidad al parque y caen bastante rápidamente con la distancia creciente al parque. Sin embargo, hay casos en que los parques no tienen un impacto positivo, por ejemplo debido a la delincuencia, el ruido y la contaminación lumínica. Por otra parte, debido a las grandes diferencias en las condiciones locales es muy difícil generalizar aumentos de precios específicos como por ejemplo, relacionados con la distancia.

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