Renaturalizacion de las ciudades.-Canales-de-tormenta

 

Extraído de la tesis Análisis económico de un bien público local: espacios verdes de Johanna Choumert

PARTE II

REVELACIÓN DE LA SOLICITUD DE ÁREAS VERDES

Introducción

Esta parte tiene como objetivo verificar que existe una demanda efectiva de espacios verdes, es decir, que las viviendas los valoran. Los espacios verdes se encuentran entre los servicios más buscados por las viviendas, que aspiran a un mejor ambiente de vida (UNEP-IPSOS, 2008). Analizar la demanda de espacios verdes requiere un análisis de su valor económico. Las características de los bienes públicos y la externalidad de los espacios verdes son la causa de las fallas del mercado. No existe un precio que permita la asignación eficiente de recursos y la divulgación de las preferencias individuales. Por lo tanto, las técnicas de valoración deben usarse para estimar el valor económico de los espacios verdes.

En ausencia de un mercado, las decisiones tomadas por los agentes públicos y privados no orientan necesariamente la dinámica del uso de la tierra en una dirección que satisfaga mejor las expectativas de la población. Por lo tanto, buscamos dar valor a los espacios verdes para integrarlos en proyectos de desarrollo y regular el espacio.

La economía ambiental ofrece diferentes técnicas de valoración para estimar el valor monetario de los bienes no de mercado. Estos métodos responden a la necesidad de identificar preferencias individuales, un paso necesario para implementar políticas públicas efectivas. El capítulo 5 persigue varios objetivos. Primero, presentamos el concepto de valor económico total que aplicamos a los espacios verdes. Luego, explicamos los diferentes métodos para valorar los bienes no de mercado. Finalmente, presentamos con más detalle el método de precio hedónico que es el tema de una aplicación. La revisión de la literatura empírica sobre la valoración de espacios verdes nos permite elevar ciertos límites, en particular sobre la introducción de espacios verdes en el modelo hedonista, que tratamos de completar en el capítulo 6. Probamos la hipótesis de acuerdo con qué espacios verdes influyen en la elección de la ubicación residencial para los hogares. Para hacer esto, aplicamos el método de precios hedónicos a la ciudad de Angers (Maine-et-Loire).

                                                                                                                                             Capítulo 5

                                                                                                        Medición del valor económico de los espacios verdes.

Introducción

Los bienes ambientales, como los espacios verdes, no tienen precio. El mercado no permite una asignación eficiente de estos bienes. En Francia, la oferta proviene principalmente de los municipios. Sin embargo, las autoridades no conocen las preferencias individuales para los espacios verdes. Esto puede resultar en una falta injustificada en términos de los beneficios sociales que generan. Uno de los objetivos de la economía ambiental es asignar un valor monetario a los bienes que no son de mercado a fin de evaluar sus beneficios sociales con miras a los análisis de costo-beneficio. Se han propuesto varios métodos para valorar bienes no comerciales. Estos métodos determinan el valor económico total de los espacios verdes. Nos centramos aquí en las contribuciones de los conceptos y métodos desarrollados con el fin de ayudar a la toma de decisiones públicas. Este capítulo proporciona una síntesis teórica y empírica de estas herramientas aplicadas a los espacios verdes y permite justificar las elecciones realizadas en esta tesis. Los conceptos y herramientas que constituyen el núcleo de la valoración de los bienes no de mercado se presentan en la sección . En la sección 2, justificamos la elección del método de precio hedónico y presentamos el modelo teórico subyacente. En la sección 3, presentamos los resultados de la literatura empírica utilizando el método del precio hedónico para resaltar los principales resultados y posibles mejoras.

Para un nuevo parque urbano en el norte de Paris

Sección 1. El valor económico total de los espacios verdes

Comenzamos con un recordatorio de los fundamentos teóricos que constituyen el núcleo de la evaluación económica de los bienes no de mercado.

1.1   Medidas de bienestar

Los espacios verdes tienen valor porque contribuyen al bienestar de las personas. Para resaltarlo, presentamos los conceptos que permiten expresarlo en forma monetaria. Para los economistas, el concepto de valor se refiere a la cantidad de dinero que tiene un impacto equivalente en el bienestar de las personas, mientras que para los ecologistas se refiere al valor intrínseco de los ecosistemas y los servicios ambientales (Freeman, 2003).

Esta definición económica de valor tiene su origen en la economía neoclásica del bienestar. La utilidad de cada individuo depende de un conjunto de bienes y servicios, sean comercializables o no, como los servicios ecológicos. Las personas arbitran entre estos diferentes bienes de acuerdo con sus preferencias y precios relativos. Por lo tanto, las preferencias individuales permiten medir los beneficios de los bienes no de mercado.

Según la teoría estándar del consumidor, es un agente racional que adopta un comportamiento de maximización de su utilidad bajo su restricción presupuestaria, que depende de sus ingresos y los precios de los bienes.

Sea la función de utilidad de un individuo:

u = u (X, Q, T) (5.1)

donde X representa un vector de las cantidades de bienes privados; Q es un vector de bienes públicos (como servicios ambientales) cuya cantidad o calidad son fijas para el individuo; T es un vector de tiempo dedicado a diferentes actividades y del cual el individuo deriva utilidad.

Esta función tiene las propiedades habituales. Supongamos, para simplificar las notaciones, que la función de utilidad del individuo depende solo de bienes privados y que su Las preferencias son estables en el tiempo. El individuo elige las cantidades de bienes privados cuyos precios son dados por el mercado para maximizar su utilidad bajo sus restricciones presupuestarias.

Su programa de maximización se escribe de la siguiente manera:

Bajo la restricción                                                                                                 Max () ∑ = = i pi xi M uu X (5.2)

donde X es el vector de cantidades)                                                                           (, … ,, …, 1 en X = xxx.

La solución a este problema es un conjunto de funciones de demanda marshallianas según las cuales la cantidad de bienes demandados es función de los precios y los ingresos del consumidor:

xx (P, M) i = i (5.3)

donde P es el vector de precio)

(, … ,, …, 1 en P = ppp y M es el ingreso.

Al sustituir las expresiones de ix como una función de P y de M en la función de utilidad directa, nosotros obtiene la función de utilidad indirecta u en la cual la utilidad es una función de precios e ingresos, bajo el supuesto de que las opciones son óptimas:

u = v (P, M) (5.4)

De acuerdo con la identidad de Roy, las funciones de demanda pueden expresarse en términos de derivadas de la función de utilidad indirecta:

v M vpx PM ii ∂ ∂ ∂ ∂ ((5.5),) =

El problema de la elección individual también se puede mostrar desde la perspectiva de una función y gastos. Se espera que el individuo minimice sus gastos totales tales como

Ieiiiepx (5.6)

bajo la restricción de un cierto nivel de utilidad u (X) para alcanzar

0 u (X) = u (5.7)

donde 0 u representa el nivel máximo de utilidad alcanzado con la solución al problema de maximización . La solución al problema de minimizar los gastos lleva a encontrar un conjunto de funciones que ofrezcan las cantidades óptimas para precios y utilidades dados. Estas son funciones de demanda Hicksian

. Representan las cantidades consumidas a diferentes precios bajo el supuesto de que el ingreso se compensa para que la utilidad sea constante en 0 u. Si sustituimos estas funciones de demanda en la expresión del gasto total, entonces obtenemos una función de gasto. Representa el gasto mínimo necesario para alcanzar un nivel de utilidad dado, los precios de mercado se dan

: (,) 0 e = e P u (5.8)

donde e representa el gasto monetario y 0 u es el nivel de utilidad especificado . Las funciones de demanda compensada también se pueden obtener diferenciando la función de gasto con respecto a cada precio de manera que:

(,) 0 ∂e ∂pi = hi P u (5.9)

donde i h representa la demanda compensada para i x

Parques para introducirse en el verde urbano

A diferencia de la función de demanda marshalliana, el enfoque hicksiano consiste en analizar las funciones de demanda compensada: uno compensa al individuo para que conserve el mismo nivel de utilidad.

Este último se fija a la situación inicial y buscamos minimizar el costo para alcanzarlo. Por lo tanto, la función de demanda de Marshall depende de los ingresos y los precios, mientras que la función de demanda de Hicks depende de los precios y el nivel de utilidad. Esta distinción es particularmente interesante para los análisis de costo-beneficio. El enfoque hicksiano permite cuestionar la cantidad que debe otorgarse a las personas para compensar los efectos de las políticas públicas. Dado que la utilidad de un individuo no es directamente observable, se deben introducir medidas alternativas de variación en el bienestar. El primero es la variación del excedente de Marshall. Bonnieux y Desaigues (1998, p. 182) presentan la definición dada por Marshall: “el consumidor obtiene un excedente de satisfacción de una compra. La cantidad adicional que habría acordado pagar, más allá del precio, en lugar de renunciar a la compra, mide el exceso de satisfacción “. Está representado por el área debajo de la función de demanda Marshalliana y por encima de la línea de precio horizontal. Mide el equivalente monetario del cambio en el bienestar, ya que la utilidad no tiene unidad. Un cambio positivo (negativo) en el excedente corresponde a la disposición a pagar (a recibir). Según Mitchell y Carson (1989), esta medida de la variación en el bienestar tiene su debilidad en el hecho de que considera el ingreso constante y no la utilidad, es decir, dejamos la variación en el poder adquisitivo de los ingresos tiene consecuencias sobre el consumo de otros bienes.

Sin embargo, un cambio en los precios implica un cambio en el ingreso (el ingreso real aumenta como resultado de precios más bajos) y en la utilidad. Esto se debe a la suposición básica de la teoría del consumidor de que un individuo busca maximizar su utilidad bajo su restricción de ingresos, dando precios. Hicks propone identificar medidas compensadas de excedente ya sea desde el nivel inicial de utilidad – antes del cambio – o desde el nivel final de utilidad – después del cambio – (Bonnieux y Desaigues, 1998). La variación compensatoria del excedente revela el pago compensatorio necesario para que un individuo sea indiferente entre una situación A y una situación B en la que hay un nuevo sistema de precios. Se estima a partir del nivel de utilidad inicial. Mide la cantidad que se debe tomar del consumidor en el estado final para que tenga el mismo nivel de utilidad que en el estado inicial. La variación compensatoria no puede ser mayor que el ingreso por una caída en el precio.

Sin embargo, puede ser por un aumento en el precio. El cambio equivalente en el excedente mide el cambio en el ingreso que conduciría al mismo cambio en la utilidad cuando cambian los precios. Se estima en función del nivel de utilidad final. Mide la cantidad que se debe dar al consumidor en el estado inicial para que tenga el mismo nivel de utilidad que en el estado final. Estas dos medidas de la variación en el excedente permiten al individuo ajustar las cantidades consumidas de los dos bienes, en respuesta a un cambio en los precios e ingresos relativos. Transpuesta a la valoración de bienes no de mercado, la utilidad de un individuo depende del consumo de bienes de mercado y del nivel de bienes ambientales. Asignar un valor monetario a la mejora (degradación) de los espacios verdes consiste en determinar la suma monetaria necesaria que el individuo está listo para ceder (recibir) para beneficiarse de la mejora (aceptar la degradación). Las siguientes dos medidas no le permiten al individuo ajustar las cantidades consumidas. Su interés es que permiten medir las variaciones en el bienestar en el caso de los bienes no excluibles (Vanslembrouck y Van Huylenbroeck, 2005). El excedente compensatorio indica el pago compensatorio que un individuo debe recibir por ser indiferente entre una situación inicial A y una situación B en la que existe la posibilidad de adquirir una nueva cantidad del bien cuyo precio ha cambiado. El excedente equivalente es el cambio en el ingreso necesario, dados los precios y el consumo iniciales del bien, de modo que la satisfacción del individuo sea equivalente a un nuevo sistema de precios y consumo.

La utilidad de un individuo no es medible. Por otro lado, puede abordarse mediante la variación de su excedente, que puede medirse mediante un Consentimiento para pagar (CAP) si es positivo o mediante un Consentimiento para recibir (CAR) si es negativo. CAP y RAC son los equivalentes monetarios de los cambios en el excedente. Los vínculos entre las diferentes medidas de la variación en el excedente se presentan en la Tabla 6. Tabla 6. Medidas del excedente de acuerdo con la transformación Calidad del medio ambiente Mejora Deterioro Disposición a pagar Excedente compensatorio equivalente Consentimiento para recibir Equivalente equivalente Compensación excedente Fuente: Bonnieux y Desaigues (1998) CAP es la cantidad máxima que un individuo está dispuesto a pagar por tener un cierto nivel de espacio verde (cantidad o calidad) en lugar de renunciar a él. Mide el beneficio que un individuo obtiene de un cambio en el nivel de amenidad. El CAR es la cantidad mínima que un individuo está listo para recibir para renunciar voluntariamente a una mejora cuantitativa o cualitativa de los espacios verdes. Representa la suma que hace que un individuo sea indiferente entre beneficiarse de la amenidad o recibir una cierta suma monetaria. La diferencia entre el CAP y el RAC es que el primero toma la ausencia de mejora como referencia, mientras que el segundo considera la presencia de la mejora como el nivel inicial de bienestar.

Además, la PAC está sujeta a la restricción presupuestaria de las personas (Freeman, 2003). Otra diferencia está relacionada con la definición de los derechos de propiedad (Mitchell y Carson, 1989). De hecho, el CAP es equivalente a un precio de compra y el CAR corresponde a un precio de venta. En el caso de RAC, se supone que el individuo tiene un derecho de propiedad sobre la propiedad. La literatura sobre la elección entre medir CAP o RAC es abundante (Hanemann, 1991; Pearce y Turner, 1990; Willig, 1976) 1. La literatura empírica tiende a medir KAP.

Paris se reinventa a traves de sus espacios verdes
Paris.-Jardins de Luxemburgh

1.2 El valor económico total

 1.2.1 Definición del valor económico total de los espacios verdes

El CAP (o RAC) para una mejora (o deterioro) en la cantidad o calidad de los espacios verdes permite medir parte del Valor Económico Total (TEV) ). La FP abarca todos los valores económicos de los espacios verdes. Este concepto apareció en el trabajo de Peterson y Sorg (1987) y luego de Pearce y Turner (1990). Cubre los diferentes valores que las personas colocan en los espacios verdes, distinguiendo los valores de uso, valores de opción y valores de no uso1. Representa todos los valores actuales de los flujos de bienes y servicios que generan los espacios verdes. Por otro lado, no tiene en cuenta el valor intrínseco de los bienes, que es independiente de las preferencias humanas, incluso de la percepción humana. Proponemos un desglose del TEV de los espacios verdes en la Tabla 7. Los valores de uso incluyen beneficios directos in situ (como prácticas recreativas) y beneficios indirectos (como beneficios ecológicos). Los valores de uso directo implican un contacto inmediato entre el individuo y la comodidad (Carson et al., 1999). El valor de la opción refleja los beneficios derivados de posibles usos futuros (Weisbrod, 1964). Asegura la posibilidad de utilizar la propiedad en el futuro pero sin certeza. Por ejemplo, un hogar puede elegir un vecindario con un parque con la posibilidad de tener hijos (More et al., 1988). El valor asociado corresponde a una garantía de tener acceso a los servicios para un posible uso. Algunos autores (por ejemplo, Vanslembrouck y Van Huylenbroeck, 2005) consideran que es un valor de uso. Sin embargo, se refiere a un uso planificado, que puede o no ser efectivo. Por esta razón, lo distinguimos de los valores de uso.

Los valores de no uso (Krutilla, 1967) incluyen legado, existencia y valores altruistas. No están vinculados a usos reales, futuros o potenciales de la amenidad. Los valores heredados incluyen los beneficios de los espacios verdes para las generaciones futuras. Los valores de existencia están vinculados al hecho de que las personas obtienen un beneficio al saber que se preserva la comodidad, sin considerar su uso o su uso potencial. Los valores altruistas incorporan la satisfacción que las personas obtienen cuando los servicios están disponibles para otros. Al igual que More et al. (1988), sospechamos que los valores de uso concedidos a los espacios verdes son más importantes que los valores de no uso. Sin embargo, como los espacios verdes contribuyen a la calidad del entorno de vida, no podemos descartar la existencia de valores de no uso. Además, ciertos espacios verdes históricos como Central Park (Nueva York, Estados Unidos) o los Jardines del Palacio de Versalles (Versalles, Francia) pueden tener altos valores de no uso porque son parte del patrimonio histórico.

 

1.2.2 Límites del concepto de valor económico total

El concepto de TEV es útil para llevar a cabo análisis de costo-beneficio (CBA). Por otro lado, no hay consenso sobre sus componentes. Aunque los economistas ambientales están de acuerdo en la existencia y la importancia de los valores de no uso, algunos creen que no deben tenerse en cuenta en los ACB. Para Rosenthal y Nelson (1992), reflejan valores sociales y éticos que van más allá del alcance de la eficiencia económica. Para Milgrom (1993) y Diamond y Hausman (1994), no son adecuados para la evaluación económica porque tienen en cuenta el altruismo hacia los demás y la preocupación de las generaciones futuras. Finalmente, Rosenthal y Nelson (1992) o Diamond y Hausman (1994) creen que no existe un método preciso para medir valores sin uso.

Exponen la idea de que tener en cuenta estos valores no es relevante para los procesos de toma de decisiones, o de lo contrario no puede expresarse en valor monetario. Otros autores argumentan a favor de tener en cuenta los valores de no uso. Para Freeman (2003), dado que los valores de no uso afectan el bienestar de las personas, son relevantes para determinar la eficiencia económica. También muestra que las observaciones de Milgrom (1993) y Diamond y Hausman (1994) son verdaderas bajo las hipótesis de comportamiento no paternalista o altruismo puro (porque no modifica la asignación paretoóptima de los recursos) pero no lo son. no en otras formas de altruismo

. Además, argumenta que es posible tener en cuenta los valores de no uso a través de métodos basados en preferencias declaradas. Otros autores, como Carson et al. (2001), están a favor de tener en cuenta estos valores porque, de lo contrario, el CAP obtenido puede desviarse de las ganancias / pérdidas reales de bienestar.

El uso del concepto de TEV también plantea la cuestión de la aditividad de sus componentes. En primer lugar, no hay garantía de que los individuos tengan en cuenta todos los valores. Segundo, ciertos valores pueden ser interdependientes, lo que plantea la cuestión del doble conteo: ciertos valores son valores altruistas para algunos pero valores de uso para otros (Price, 1978). Finalmente, Hanley et al. (2001) señalan que el TEV no es necesariamente una función lineal de cada elemento, lo que constituye una dificultad adicional en la reconstrucción del TEV de un bien no comercial. Existen muchas controversias sobre estos valores tanto desde un punto de vista teórico como empírico. Los principales desafíos para los economistas son la medición de estos valores y su agregación.

Por ejemplo, ¿cómo disociar el valor de existencia de un espacio verde de su valor de uso indirecto? Si un individuo no puede hacer esta distinción, ¿cómo es más el economista? Incluso si no hay consenso en torno a la medición del TEV de los bienes ambientales, el concepto tiene el mérito de existir. El valor de los espacios verdes no se reduce a su costo. Tener en cuenta solo los costos de inversión y mantenimiento no compara su valor con otros bienes para los que existe un mercado. Al introducir el concepto de utilidad, la economía neoclásica permite reflejar la raíz del problema: el valor de los espacios verdes no solo está vinculado al costo de los factores de producción porque satisfacen las necesidades humanas en términos calidad de vida

 Paris.-la oficina de HLM premiada por sus espacios verdes
Paris.-Embellece los espacios verdes

1.2          Métodos para valorar bienes

No de mercado, se han desarrollado varios métodos. Su interés práctico es claro. Para los bienes privados, incluso si no observamos directamente el bienestar de las personas, es fácil recopilar datos sobre los precios y las cantidades de los bienes comercializados y luego estimar las funciones de la demanda y las variaciones en el excedente1. Por otro lado, para los bienes ambientales se trata de encontrar mecanismos para identificar variaciones en el bienestar de las personas luego de un cambio en su entorno1. Presentamos brevemente los métodos existentes sin pretender ser exhaustivos sobre este tema. Los métodos de preferencia declarados son los llamados métodos ex ante, como la valoración contingente (Mitchell y Carson, 1989) y el método de elección de atributos múltiples (Hanley et al. 1998).

Las personas son entrevistadas a través de una encuesta en la que se enfrentan a un escenario hipotético (o escenarios). Estos métodos guían la toma de decisiones antes de la implementación de un proyecto, como la creación de un parque o una modificación de los atributos del paisaje de un espacio verde.

También hay otros métodos indirectos como la clasificación contingente (se les pide a los individuos que clasifiquen una serie de opciones), la calificación contingente2 (se les pide a los individuos que califiquen diferentes escenarios en una escala) y la comparación por pares (nosotros solicitemos a los encuestados que elijan entre una serie de dos opciones e indiquen la intensidad de su preferencia). Finalmente, los referendos son métodos basados en preferencias reveladas pero directas. Las personas votan a favor o en contra de un proyecto. Por ejemplo, a los votantes se les pregunta si están a favor de financiar un espacio abierto o proteger un paisaje específico.

Este sistema de preferencias reveladoras se practica principalmente en los Estados Unidos (Kotchen y Powers, 2006; Nelson et al., 2007) y en Suiza (Schläpfer y Hanley, 2003). Los métodos de preferencia revelados son los llamados métodos ex post, como el método del precio hedónico (Rosen, 1974) y el método del costo del viaje (Clawson y Knetsch, 1966). El valor de la propiedad se deduce del comportamiento de las personas en los mercados existentes. Estos métodos se basan en el principio de complementariedad débil (Mäler, 1974) según el cual las personas deben consumir bienes privados para poder disfrutar de los servicios prestados por bienes no de mercado. Por ejemplo, para acceder a un parque, una persona debe mudarse (costos relacionados con el transporte) o residir en los alrededores (costos relacionados con el alquiler o la compra de una vivienda). Estos métodos miden los beneficios reales de un proyecto, como el desarrollo de espacios verdes en un vecindario.

La Tabla 8 enumera los diferentes métodos de evaluación aplicables a los espacios verdes. Estos métodos permiten obtener las preferencias individuales. Cada uno de ellos tiene sus límites teóricos o empíricos que no discutiremos aquí (cf. Freeman, 2003). Preferimos especificar lo que cada uno puede aportar para la evaluación de espacios verdes. Por lo tanto, presentamos el método, el tipo de valor medido, las categorías de individuos cuyas preferencias, sus ventajas y desventajas específicas pueden estimarse para espacios verdes.

El uso de un método único para la evaluación de espacios verdes lleva a subestimar su valor. El método de fijación de precios hedónicos identifica el valor asignado por los residentes, mientras que métodos como la valoración contingente permiten abordar tanto a residentes como a no residentes. Asimismo, las técnicas basadas en preferencias declaradas nos permiten estimar los valores de uso o no uso, mientras que el método de precio hedónico solo identifica el valor de uso residencial. Nuevamente, el método de costo de viaje solo estima el valor de uso recreativo. Por otro lado, mientras que algunos miden los valores ex ante, otros miden los beneficios ex post. Estos dos enfoques deben combinarse tanto para fines de investigación como de política pública. Los estudios ex post pueden considerarse como un medio para verificar la validez de los resultados obtenidos ex ante, siendo este último una anticipación de lo que sucederá (Freeman, 2003) 1. La combinación de estos dos enfoques permite, por un lado, mejorar la técnica de los modelos y, por otro lado, evaluar los beneficios reales de un proyecto en comparación con los objetivos iniciales. También pueden complementarse con encuestas porque no tienen en cuenta todos los fenómenos, como la percepción de los bienes valorados por los individuos.

Ningún método puede proporcionar una estimación exhaustiva del TEV de los espacios verdes. Cada método mide un valor específico. No deben oponerse entre sí, sino que deben entenderse en su complementariedad. Si se usan juntos, pueden ayudar a comprender una amplia gama de preguntas relacionadas con la evaluación. En esta tesis, optamos por el método de precio hedónico.

Sección 2. Presentación del método del precio hedónico

En esta tesis, para determinar el valor económico de los espacios verdes, optamos por el método del precio hedónico. Al elegir este último, hipotetizamos que la proximidad a los espacios verdes tiene una influencia significativa en el comportamiento residencial de los hogares. Hay varias razones para esta elección. En esta sección, justificamos la elección del método y luego presentamos sus fundamentos teóricos.

 2.1 Justificación para la elección del método de precio hedónico

En el capítulo 4 de esta tesis, presentamos varias teorías que permiten aprehender el comportamiento de los políticos electos hacia sus ciudadanos, que por naturaleza son residentes. Dado que el propósito del método de fijación de precios hedónicos es medir el valor que los residentes otorgan a los espacios verdes, es relevante para el problema general de esta tesis. De hecho, los políticos locales elegidos implementan políticas locales parcialmente financiadas por los impuestos locales.

Desde este punto de vista, es interesante identificar la demanda de los residentes que también son votantes y contribuyentes. El método de fijación de precios hedónicos consiste en llevar a cabo una evaluación ex post. En este sentido, se trata de observar el comportamiento de las personas en un mercado existente. También es este enfoque para observar el comportamiento de los políticos electos lo que motiva la elección de enfoques teóricos y empíricos que utilizamos en esta tesis. El propósito de este trabajo es analizar la política realmente implementada. Por lo tanto, nuestro objetivo no es evaluar los beneficios esperados de la implementación de una política en particular, en cuyo caso hubiéramos optado por una evaluación ex ante.

Debido a las grandes cantidades que las personas participan en los mercados inmobiliarios, podemos sospechar que están prestando mucha atención a los diferentes atributos de estas propiedades inmobiliarias, incluidas las características del vecindario (Travers, 2007). La literatura internacional sobre espacios verdes justifica el uso del método de fijación de precios hedónicos. Los resultados convergen en la idea de que influirían en la elección de la ubicación residencial.

10 % de los espacios verdes con prohibido fumar

Si hay varios estudios en el extranjero, hay muy pocos en Francia. Los resultados que presentamos en esta tesis son, por lo tanto, una contribución a un campo de investigación aún subdesarrollado, es decir, una contribución específica de los espacios verdes al valor de mercado de los bienes inmuebles en las ciudades francesas. Asimismo, el método del precio hedónico permite realizar una calibración óptima de la oferta de espacios verdes, es decir, las combinaciones de atributos más valorados por los hogares. El interés es importante para los tomadores de decisiones locales y los desarrolladores de bienes raíces.

Desde el punto de vista de la política pública, este método proporciona una visión general del funcionamiento del mercado residencial y permite medir los precios implícitos de los servicios locales. Ahora es necesario justificar por qué los otros métodos de evaluación de los beneficios de los bienes no de mercado no son adecuados para esta tesis. El enfoque del costo del viaje es difícil de aplicar a los espacios verdes. A menudo, los usuarios no exhiben una variabilidad suficientemente grande en costos y tiempos de viaje. Sin embargo, en ciertos casos, las evaluaciones contingentes (por ejemplo, la de Oueslati et al., 2008) revelan que las personas fuera de la ciudad de estudio o incluso fuera del departamento estaban presentes en el parque evaluado el día de la encuesta.

A pesar de esto, es probable que las personas que se mudan para acceder a espacios verdes también se muevan para acceder a otros bienes y servicios urbanos. Incluso si este método es relevante para evaluar el valor de uso recreativo de los bienes ambientales, no es apropiado para nuestro problema

. El método de valoración contingente se usa ampliamente para evaluar los espacios verdes. Esta elección está motivada principalmente por el hecho de que permite medir los valores de uso y no uso, incluso si plantea muchas dificultades prácticas (Carson et al., 2001). Si es posible aplicarlo a un espacio verde particular (Del Saz Salazar y García Menéndez, 2007; Oueslati et al., 2008), es más difícil tener acceso a una muestra representativa para una evaluación de todos Espacios verdes de una ciudad. Tener una muestra representativa es costoso y requiere mucho tiempo. Sin embargo, sería interesante implementar el método valoración contingente porque permite realizar encuestas a residentes y no residentes.

Por ejemplo, en la muestra del estudio de Oueslati et al. (2008) en la ciudad de Angers (Francia), el 68,5% de los encuestados viven en Angers, sabiendo que la encuesta se realizó en un solo parque. Esto significa que los no residentes se están retirando de la utilidad del parque ya que estaban allí el día de la encuesta. Desde este punto de vista, es útil determinar el valor que los no residentes otorgan a los espacios verdes de una ciudad y reflexionar sobre las consecuencias en términos de políticas públicas. Finalmente, el método es una evaluación ex ante. Esto significa que primero debemos identificar un escenario relevante, mientras que nuestro objetivo es comprender cómo los hogares realmente revelan sus preferencias. El método de elección de atributos múltiples no se elige aquí por las mismas razones mencionadas anteriormente para la valoración contingente1. Los métodos de costo no se adaptan a la problemática de esta tesis porque no se basan en preferencias individuales, como los costos vinculados a la restauración de un espacio verde que no revela preferencias. Los métodos de gasto en protección o evitación no nos permiten acercarnos a los espacios verdes en términos de los beneficios para las personas. El uso de estas herramientas habría sido relevante si hubiéramos tratado los espacios verdes desde el punto de vista de las molestias que algunos pueden generar (ruido, congestión, delincuencia, etc.)

Les Jardins de Noé Pequeño motivo para jardines y espacios verdes

 2.2 ¿Qué medimos con el método del precio hedónico?

El método de fijación de precios hedónicos mide el valor del uso residencial asociado con los espacios verdes. Esto no aparece directamente en la tipología del valor económico total. Es difícil de clasificar porque cubre diferentes valores de uso que son difíciles de identificar. Cuando un hogar compra una propiedad cerca de un espacio verde, adquiere acceso privilegiado. En este caso, se mide un valor de uso. Desde este punto de vista, tiene un CAP para el uso de espacios verdes. Un hogar también puede adquirir una propiedad cerca de un espacio verde para posibles usos futuros, si tiene la intención de tener hijos, por ejemplo. Por lo tanto, el método de precio hedónico solo mide parte del TEV de los espacios verdes.

 2.3 Presentación teórica del método de precio hedónico

El método de precio hedónico consiste en monetizar bienes no de mercado (espacios verdes, calidad del aire, comodidades ajardinadas, ruido, etc.) observando el comportamiento de los agentes en un mercado existente. En el mercado inmobiliario, es posible observar las transacciones y los precios de la vivienda. El proceso de producción, intercambio y consumo de bienes comercializados principalmente en lotes identifica mercados implícitos (Sheppard, 1997). Estos lotes pueden no ser homogéneos y pueden variar según el nivel de cada atributo. El objetivo del método es resaltar una relación entre el precio de los bienes inmuebles y, por un lado, sus características intrínsecas y, por otro lado, sus características extrínsecas. Las primeras son las características de habitabilidad, es decir, las características físicas de las viviendas, como la superficie habitable, la cantidad de habitaciones, la cantidad de baños, etc. El segundo son las características de localización, como la proximidad a la estación o la escuela, la calidad del vecindario y las características ambientales como el paisajismo, el ruido, la calidad del aire, la calidad del agua, etcétera

2.3.1 Presentación del modelo teórico

Presentamos los elementos teóricos necesarios para comprender el método del precio hedónico1. Las condiciones y las dificultades de su implementación se explicarán al mismo tiempo que nuestra aplicación, en el capítulo 6. El método de precios hedónicos consiste en estudiar la formación de los precios de los bienes diferenciados2 a partir de sus características. La suposición subyacente es que los servicios ambientales contribuyen a la formación de los precios de las propiedades. Bajo la condición de equilibrio de mercado, es posible determinar el precio implícito de un bien no de mercado a partir de la función de precio hedónico. Posteriormente, es posible determinar la función de demanda de amenidad y analizar las variaciones en el bienestar. El interés del método es que identifica precios implícitos que no son directamente observables. Según el trabajo de Lancaster (1966), los consumidores no derivan su utilidad de los productos en sí, sino de las características que los componen.

Según el enfoque microeconómico estándar, un individuo obtiene satisfacción del consumo del bien mismo. Lancaster (1966) sugiere integrar las características de los bienes en el análisis de utilidad. Su teoría se basa en las siguientes hipótesis: cada bien tiene características objetivas que permiten explicar los arbitrajes de individuos entre varias canastas de bienes; La preferencia por los bienes es indirecta porque los individuos reaccionan a sus atributos. Por lo tanto, es posible descomponer la relación entre individuos y bienes en dos etapas: una relación entre un bien y sus características y una relación entre individuos y características. Basado en esta teoría, Rosen (1974) formalizó el método en su artículo, que desde entonces ha sido la referencia en el campo. Sin embargo, el origen del método se remonta al trabajo de Waugh (1929) para un análisis de la formación de precios de los productos agrícolas en el mercado de Boston. Corre 1939) y Griliches (1961) analizan los precios de los automóviles de acuerdo con sus características. Ridker y Henning (1967) estudian la influencia de la contaminación del aire en los precios de la vivienda en Missouri en los Estados Unidos.

Paris.-Parc Floral Bois de Vicennes

El método de fijación de precios hedónicos se basa en la suposición de que el mercado inmobiliario está en perfecto equilibrio competitivo por el cual la demanda es igual a la oferta. La lógica subyacente es que si un propietario establece un precio de venta demasiado alto para su propiedad, este último no se venderá. Por el contrario, si el precio propuesto es demasiado bajo, el propietario correrá el riesgo de perder ganancias potenciales. Esto supone que todos los productos se venden. Además, los individuos son tomadores de precios y no tienen influencia en los precios. Las características constitutivas de los bienes inmuebles diferenciados intervienen en la función de costo del productor y en la función de utilidad del consumidor. La función de precio hedónico es la ubicación geométrica que representa el equilibrio entre la oferta y la demanda de diferentes bienes, independientemente de la combinación de sus características constitutivas. Volvamos al desarrollo de Rosen (1974). La vivienda es propiedad diferenciada. Una vivienda puede describirse por características estructurales, de ubicación y ambientales. Se cotiza en el mercado inmobiliario. Las fuerzas del mercado determinan diferentes variedades de viviendas con diferentes precios y atributos. Por ejemplo, una unidad de tres dormitorios tenderá a ser más costosa que una unidad de un dormitorio, siendo todas las demás cosas iguales. Los precios globales del mercado inmobiliario definen un equilibrio competitivo. Los hogares que desean adquirir viviendas son consumidores.

Los propietarios listos para vender una casa son los productores. Cada vivienda se puede describir mediante un vector de características:

(,, …,) 1 2 nz = zzz (5.9)

donde iz, con i = 1 … n, representa la cantidad de cada una de las n características que describen la propiedad bienes raíces. Por lo tanto, el vector z describe todos los servicios prestados por la posesión del bien. bienes inmuebles de consumo. Entonces consideramos una característica i z. Representa una característica valorada positivamente por los hogares, como el espacio habitable, la proximidad a espacios verdes, la tranquilidad del vecindario, etc.

El consumidor elige una combinación de características. Se supone que el conjunto de características pertenece a un conjunto lo suficientemente grande como para considerarse continuo. El precio de mercado p (z) es el que paga el comprador al vendedor. Es una función hedónica resultante de la combinación de los diferentes atributos de la propiedad, tales como:

() (,, …,) 1 2 npz = pzzz (5.10)

o ∑ = = N niipzpz 1 () (5.11)

donde ip es el precio de mercado implícito asociado con la característica iz. La función hedonista está creciendo en sus argumentos. No es necesariamente lineal con respecto a las diferentes características. Si la función es lineal, entonces el precio marginal implícito es constante, independiente del nivel de la característica y de la cantidad de las otras características. Por el contrario, si la función no es lineal, permitimos que el precio marginal de una característica no sea constante. Esto hace posible reflejar los efectos de la saciedad: por ejemplo, agrandar el jardín alrededor de una casa alentará un aumento en su precio si el jardín es pequeño, al tiempo que agrega una pequeña superficie de jardín alrededor de una casa que ya tiene un gran jardín tendrá un efecto menor en el precio de la transacción. También explica la influencia de la cantidad de una característica en el precio implícito de otra. Por ejemplo, el precio implícito de un jardín puede verse influido por la orientación norte-sur de la casa. La función de utilidad del consumidor es tal que:

(,,, …,) 1 2 n U x z z z (5.12)

donde x es un bien compuesto del mercado de efectivo negociado fuera del mercado inmobiliario. La forma funcional de la función de utilidad no está especificada. Tenga en cuenta solo que está creciendo en sus argumentos, casi cóncavo y diferenciable en el orden dos. El consumidor elige los niveles de x * y z * que maximizan su función de utilidad bajo la restricción de ingresos, dada por:

y = x + p (z) (5.13) o ∑ =

= + N nnnyxpz 1 (5.14)

donde Hay ingresos. Las condiciones de primer orden asociadas con el problema de maximización lagrangiana permiten definir las opciones óptimas para el consumidor. El precio hedónico ip de la característica iz es igual a la tasa marginal de sustitución de esta característica y del bien compuesto x, de modo que:

() U x U zpzii ∂ ∂ ∂ ∂ = (5.15)

En un segundo paso, el consumidor determina su CAP para combinaciones de las diferentes características de la propiedad. Su función de subasta (z z z u y) n ,, … ,,, θ 1 2 se construye de manera tal que U (y z z z) u −θ, 1, 2, …, n =. Esta función aumenta y es cóncava en () n z, z, …, z 1 2, y disminuye en u. Permite definir el CAP para la buena z. La derivada de la función de subasta con respecto a una característica i z corresponde al CAP marginal (u oferta marginal) para una unidad adicional de esta característica, siendo todas las demás cosas iguales.

En equilibrio, el precio implícito de una característica es igual al CAP marginal del consumidor. Incluso si es probable que cada consumidor ofrezca una oferta diferente de los demás, los precios observados corresponden al sobre superior de las subastas expresadas por los consumidores. Los hogares son tomadores de precios en el mercado inmobiliario. Por lo tanto, se enfrentan a una distribución de precios marginales implícitos para las diferentes características. Maximizan su utilidad moviéndose a lo largo de la curva de precio implícito hasta el punto donde el CAP marginal para la característica es igual a su precio marginal (ver Figura 14). El gráfico de la izquierda muestra la relación entre el precio de una vivienda y el nivel de una característica i z. En el gráfico de la derecha, se representan el precio marginal implícito de la característica i z y el CAP marginal de dos individuos A y B que han elegido dos niveles diferentes de la característica. Los niveles característicos iA z e iB z maximizan las funciones de utilidad de cada individuo.

Paris .-Parc Bercy

Figura 14. Función hedónica de precios y disposición marginal a pagar

Por el lado de la oferta, el productor (el vendedor de la propiedad) maximiza sus ganancias para que el costo marginal de cada atributo sea igual a su precio implícito. Tiene la posibilidad de modificar el nivel de ciertas características (por ejemplo, una mejora térmica). Aquí no presentamos los detalles de la oferta inmobiliaria, no es necesario para la estimación de la función de precio hedónico (cf. Travers, 2007). En su artículo, Rosen sugiere la implementación del método de precios hedónicos en dos etapas. El primero consiste en estimar los precios marginales implícitos y el segundo en identificar las funciones de demanda de las diferentes categorías de compradores para las diferentes características. Esto último rara vez se aplica debido a la falta de datos y los problemas metodológicos que plantea, como la identificación de funciones de demanda (Bartik, 1987; Epple, 1987; Ekeland et al., 2004; Mendelsohn, 1985; Sheppard, 1997 ).

 2.3.2 Límites derivados de las hipótesis económicas subyacentes a la teoría del precio hedónico

El modelo presentado proporciona las condiciones de equilibrio que permiten obtener la función de precio hedónico. Las hipótesis subyacentes a la teoría son a veces cuestionables. Sin pretender ser exhaustivo, presentamos los principales puntos de discusión en la literatura. El modelo no tiene en cuenta las expectativas en cuanto a servicios futuros. Los precios del mercado inmobiliario reflejan el valor presente neto del flujo de servicios esperado de los servicios. Un cambio en las expectativas sobre el nivel futuro de servicios puede afectar los precios inmobiliarios y los precios implícitos marginales, independientemente del nivel actual de servicios (Freeman, 2003). Por ejemplo, si hay expectativas en términos de espacios verdes, como la creación de un nuevo parque y el mercado se ajusta para cumplir con estas expectativas, la diferencia de precio entre las casas lejos de un espacio verde y la vivienda cerca del mismo espacio verde debería disminuir; así como su precio implícito se subestima si los precios de las propiedades se explican por los niveles actuales de servicios.

El modelo teórico supone que los costos de transacción y movimiento son cero. De lo contrario, hay una brecha con el equilibrio perfecto del mercado. Si el precio marginal implícito de una característica varía, el hogar decidirá cambiar su elección de ubicación residencial cuando la ganancia esperada en servicios exceda la suma de la transacción y los costos de mudanza. Por lo tanto, los costos de movilidad deben tenerse en cuenta.

Cuando las fuerzas del mercado están cambiando rápidamente, no se recomienda el uso del método de precios hedónicos (Freeman, 2003; Le Goffe, 1996). El modelo se basa en dos supuestos de información. El primero es la existencia de información perfecta sobre los precios y las características de los bienes por parte de los compradores. El modelo supone que las personas tienen la información que necesitan para maximizar su utilidad al tomar una decisión de ubicación residencial.

Sin embargo, en realidad, los hogares no necesariamente tienen información perfecta sobre las características de la vivienda y sus precios implícitos. Si este es el caso, es probable que subestimen o sobreestimen los precios implícitos de las características de los bienes. Además, los hogares que buscan adquirir viviendas responden a un precio de venta publicado o a una subasta mutua. Ignoran el CAP o CAR de otros compradores o vendedores (Le Goffe, 1996).

Con esto en mente, Kumbhakar y Parmeter (2009) desarrollan un modelo de precios hedónicos que incorpora los efectos de información incompleta tanto para compradores como para vendedores. Con base en datos estadounidenses, encuentran que la información incompleta tiene un impacto significativo en los precios de la vivienda. Establecen esto introduciendo las características de compradores y vendedores. La información imperfecta podría explicar la variación del precio ya que obtener la información es costosa y estos costos variarían entre compradores y vendedores. Esto nos lleva a discutir la segunda hipótesis relacionada con la información. El modelo supone que no hay costos de recopilación de información. Sin embargo, cuando un hogar busca adquirir bienes raíces, entra en un proceso de búsqueda de información hasta que la ganancia esperada en la utilidad de la prospección sea menor que su costo (Sheppard, 1997).

Paris

En el caso de los espacios verdes, dado que la mayoría de sus características deseadas son visibles (proximidad, área, elección de plantas, etc.), la suposición de información perfecta no demuestra ser demasiado abusiva. Por otro lado, los hogares no tienen acceso a ciertas características de los espacios verde como beneficios ecológicos. La información que tienen depende en particular de los medios utilizados por las autoridades para informarlos. La validez de los precios estimados implícitos requiere que los compradores puedan percibir las diferentes características de los bienes inmuebles, así como su evolución. Según Garrod y Willis (1992) y Freeman (1979), su percepción debe ser similar. De lo contrario, la valoración de una característica podría ser variable entre los compradores, lo que reflejaría no solo la estructura de preferencias sino también la de las percepciones (Travers, 2007). La similitud de las percepciones es cuestionable para los espacios verdes. Dependiendo del hogar, las opciones de ruido, congestión o paisajismo pueden percibirse de manera diferente.

El trabajo realizado por Baranzini et al. (2006) alimenta esta discusión. Comparan el uso de mediciones de ruido científicas y percibidas en la ciudad de Ginebra en Suiza. Encuentran que los resultados obtenidos convergen con los dos tipos de medición (excepto por bajos niveles de ruido). El modelo de precios hedónicos se basa en el supuesto de competencia, lo que sugiere un ajuste rápido del mercado a las condiciones de oferta y demanda. Sin embargo, si el ajuste del mercado después de un cambio en la oferta y la demanda no se completa, los precios implícitos observados solo medirán imperfectamente los CAP marginales y un aumento en los precios de las propiedades no necesariamente afectará precios marginales implícitos de características. Incluso si los precios marginales implícitos varían, los hogares solo se mudarán si las ganancias esperadas de servicios públicos exceden los costos de información, costos de transacción y costos de mudanza (Freeman, 2003). El método supone la existencia de un continuo de valores posibles para las diferentes características de los bienes inmuebles. En otras palabras, se supone que hay una variedad suficiente de viviendas para que cada hogar maximice su utilidad. Si los hogares no tienen un rango de elección suficientemente amplio, no necesariamente encuentran viviendas cuyas características constitutivas maximicen su utilidad. El resultado es una divergencia entre el precio marginal implícito y el CAP marginal (Le Goffe, 1996). Él es probable que la variedad de bienes inmuebles disponibles cerca de los espacios verdes sea amplia

. Además, el método del precio hedónico no tiene en cuenta el contexto histórico que influye en la constitución del valor. Los resultados de las estimaciones econométricas permiten establecer un precio implícito en un momento dado, pero uno puede preguntarse sobre la influencia del contexto histórico en la construcción de este valor (Napoleón, 2005). Por ejemplo, un hogar puede enfrentarse a una mejora continua de su acceso a espacios verdes o, por el contrario, a su degradación. Finalmente, algunos hogares tienen requisitos en relación con ciertas características y descuidan las ofertas de bienes inmuebles que les faltan. Puede ser la proximidad de una escuela, la proximidad de una estación, la presencia de un estacionamiento, etc. Napoleón (2005) evoca los atributos del primer rango. Se debe proponer una segmentación completa del mercado inmobiliario.

Sin embargo, esta tarea es difícil ya que los atributos de primer rango varían entre los hogares. Se pueden vincular tan fácilmente con ciertas características intrínsecas como con ciertas características extrínsecas. En nuestro análisis, elegimos separar casas y apartamentos por razones que se especificarán en el Capítulo 6. En esta parte nos hemos limitado a preguntas teóricas. El método del precio hedónico plantea varios problemas empíricos: la disponibilidad y calidad de los datos, la elección de la forma funcional, la existencia de variables omitidas, la multicolinealidad de las variables explicativas y su endogeneidad (Cavailhès, 2005). Estos problemas pueden causar sesgo en la estimación de parámetros. Los detallaremos en nuestra aplicación del método explicando cómo estamos tratando de reducir su intensidad

Paris prohibe fumar en algunos parques

Sección 3. Revisión de la literatura empírica sobre el valor de los espacios verdes

En esta revisión de la literatura, nos enfocamos en los espacios verdes en las áreas urbanas. No tratamos con evaluaciones de servicios rurales

1.3.1 La introducción de espacios verdes en la función hedónica

El análisis del trabajo sobre espacios verdes muestra que estos servicios se han introducido en la función hedónica de varias maneras (ver Tabla 9). La característica que ha recibido la mayor atención en la literatura es la accesibilidad y, más precisamente, la distancia al espacio verde más cercano al lugar de residencia. Los diversos estudios utilizan varios indicadores de distancia: la distancia euclidiana (Ahamada et al., 2008; More et al., 1988), la distancia expresada en minutos a pie (Kong et al., 2007), la distancia por carretera ( More et al., 1988; Sander y Polasky, 2009) o incluso contigüidad (Dehring y Dunse, 2006). En la mayoría de los estudios, la proximidad a un espacio verde es valorada positivamente por los hogares, los órdenes de magnitud varían según la ciudad. La segunda característica estudiada es la vista de un espacio verde. En Salo (Finlandia), Tyrväinen y Miettinen (2000) encuentran que las viviendas con vistas a los bosques urbanos son en promedio un 4.9% más caras que las casas sin esta vista.

En Apeldoorn (Países Bajos), Luttik (2000) encuentra un valor agregado del 8% para una vista de un espacio verde. Del mismo modo, en Guangzhou (China), Jim y Chen (2006b) estiman una ganancia de capital del 7,1%. Sin embargo, esta variable es difícil de obtener para estudios a gran escala. El uso de Sistemas de Información Geográfica (SIG) 2 permite mejoras. De esta manera, Bishop et al. (2004) estudian el efectos de la vista en un parque, un cuerpo de agua y un sitio industrial en el CAP de individuos que viven en grandes torres. Encuentran un efecto positivo de los cuerpos de agua y los espacios verdes. La tercera característica es el área del espacio verde más cercano. A menudo, cuando se incluye en el modelo, no es significativo (Anderson y West, 2006; Morancho, 2003). A diferencia de Roanoke (Estados Unidos), Poudyal et al. (2009a) encuentran que un aumento del 1% en el área del parque urbano más cercano conduce a un aumento del 0.03% en el precio promedio de la vivienda. El precio predeterminado de 100 pies cuadrados (9,29 m²) es de $ 80 (€ 56). La última característica es la distribución espacial de los espacios verdes. Aún marginal en las aplicaciones del método de precios hedónicos, el uso de SIG hace posible describir la densidad de espacios verdes dentro de un cierto radio alrededor de una vivienda y su distribución espacial (más o menos homogénea), o incluso describir su dar forma. Todavía pocos estudios los usan para espacios verdes, con la excepción de Cho et al. (2008), Kong et al. (2007) y Poudyal et al. (2009b). Por ejemplo, en Roanoke (Estados Unidos), Poudyal et al. (2009b) encuentran que los hogares prefieren espacios abiertos de forma regular en lugar de formas complejas e irregulares. Prefieren tener acceso a unos pocos espacios grandes en lugar de a varios espacios pequeños y dispersos.

Versailles

 3.2 Principales lecciones de la literatura

Los espacios verdes se capitalizan en los precios de las propiedades, pero en menor medida que ciertas características intrínsecas, como la cantidad de habitaciones o la cantidad de baños. Por lo tanto, las personas parecen buscar proximidad a los espacios verdes Para algunos autores, sin embargo, esta capitalización ya no existe desde cierta distancia. Así, en Worcester (Estados Unidos), More et al. (1988) encuentran un umbral de 2,000 pies (610 m). O en Brest (Francia), Ahamada et al. (2008) encuentran un efecto umbral de 200 m.

Además, el impacto de la distancia es tanto más importante a medida que el área se urbaniza (Cheshire y Sheppard, 1995; Dehring y Dunse, 2006). Por lo tanto, una corta distancia a un espacio verde sería más valorada si los espacios abiertos son raros. Del mismo modo, el efecto de la distancia varía según el tipo de espacio verde. En algunos estudios, parece que la proximidad a los bosques urbanos tiene un impacto negativo en los precios de la vivienda (Cho et al., 2008; Tyrväinen, 1997). También se observa un efecto umbral si el espacio verde se considera como una externalidad negativa.

En Joensuu (Finlandia), Tyrväinen (1997) señala que el efecto negativo de los bosques urbanos desaparece después de 200 m. Se pueden presentar varias explicaciones. Esto puede deberse a características geográficas. Por ejemplo, los individuos asignarían un valor negativo a la proximidad de ciertos bosques urbanos en Finlandia debido a la poca luz del sol en invierno (Tyrväinen, 1997). Otros sugieren que el modelado de la variable de amenidad no es apropiado y conduce a resultados sesgados (Cavailhès et al., 2007). Baranzini y col. (2006) también encuentran que la proximidad de un parque urbano influye negativamente en los alquileres de viviendas en el cantón de Ginebra en Suiza.

Al igual que Lutzenhiser y Netusil (2001) y Schultz y King (2001), sugieren que los parques urbanos pueden generar externalidades negativas debido a la congestión. Es probable que varias características causen externalidades negativas para las poblaciones vecinas. Estos son congestión, ruido, desperdicio, vandalismo, etc. Crompton (2000) sugiere que los efectos negativos disminuyen más rápidamente con la distancia que los beneficios, lo que significa que ciertos espacios verdes se pueden percibir como externalidades negativas para las viviendas adyacentes, pero como servicios positivos para quienes tienen acceso a ellas. sin aguantar las molestias vinculadas a la proximidad.

 3.3 Límites y perspectivas

Los estudios existentes tienen ciertos límites que abren el camino a varios desarrollos.

A menudo, solo se incluye en el modelo el espacio verde más cercano, mientras que es probable que los hogares valoren otros espacios verdes. Además, si el área del espacio verde más cercano no siempre es un factor en la elección presidencial, es posible que los hogares presten especial atención a otras características, como las oportunidades recreativas, la presencia de parques infantiles, estética, delincuencia, etc. Los SIG se utilizan cada vez más en estudios de evaluación (Bateman et al., 2002). Permiten representar con más detalle los espacios verdes. Aunque las métricas de paisaje  no logran capturar su calidad, sí proporcionan más información sobre las preferencias de los hogares. Usando imágenes satelitales, GIS puede calcular la densidad, la forma, la contigüidad, etc. (Kong et al., 2007; Cho et al., 2008). Un número creciente de aplicaciones utiliza SIG para evaluar las comodidades rurales (Bastian et al., 2002; Geoghegan et al., 1997; Paterson y Boyle, 2002). Las nuevas técnicas basadas en imágenes satelitales y modelos digitales del terreno permiten un modelado detallado del paisaje (Brossard et al., 2007). Los investigadores deberían aprovechar este trabajo para una mejor comprensión de las preferencias por los servicios urbanos. En un estudio hedonista del impacto de una carretera en Glasgow (Escocia), Lake et al. (1998) muestran que el uso de SIG puede mejorar significativamente la calidad del modelo hedónico. Además, si no se tiene en cuenta la dependencia espacial, se puede sobreestimar la influencia de los espacios verdes.

Jardins du Mail.-Angers

En Brest (Francia), Ahamada et al. (2008) encuentran que ignorar la autocorrelación espacial lleva a sobreestimar la influencia de la proximidad a los espacios verdes en los precios de las propiedades. En el modelo logarítmico lineal, la presencia de un parque dentro de los 200 m de una vivienda conduce a un aumento en el precio promedio de 10.5%, con un coeficiente asociado con la variable igual a 0.105; mientras que en el modelo espacial con errores autocorrelacionados, el coeficiente es 0.078. Este resultado sugiere que la omisión de las variables de localización sesga los coeficientes obtenidos. Otro estudio sobre la calidad del aire realizado por Anselin y LozanoGracia (2008) en una muestra de más de 100,000 transacciones en 1999 en California revela que ignorar la dependencia espacial conduce a un sesgo sustancial. Por lo tanto, la investigación debería aplicarse al modelado espacial (Anselin, 2001; Brasington e Hite, 2005). Esto es raramente hecho porque requiere herramientas econométricas especiales, así como acceso a datos espacializados. Además, en los estudios presentados, se presta poca atención a las variaciones en el bienestar. El segundo paso propuesto por Rosen (1974), la estimación de las funciones de demanda está sujeto a debate debido a dificultades teóricas y empíricas. Poudyal y col. (2009a) lo implementan en un análisis hedonista en Roanoke (Estados Unidos). Encuentran que un aumento del 1% en el precio implícito de los espacios verdes conduce a un aumento en la demanda del 0,84%, siendo todo lo demás igual.

La demanda del área de espacios verdes es inelástica en cuanto a precios. Las personas prefieren tener parques grandes en lugar de pequeños, pero su WTP marginal está disminuyendo. La elasticidad de precio cruzado de la distancia a un parque es significativa pero inelástica, revelando que la proximidad de un parque es un sustituto de su área. La demanda de zonas verdes es inelástica con el ingreso, incluso si el ingreso medio por hogar se correlaciona positiva y significativamente con la demanda. Sin embargo, es la variable que mejor contribuye a explicar la demanda del área después del precio del área y el precio del área habitable. La edad media del receptor está positivamente relacionada con la demanda, mientras que el cuadrado de la edad mediana tiene un efecto negativo sobre la demanda. Los autores lo explican por la baja movilidad de las personas mayores, que no les permite consumir espacios verdes. El porcentaje de residentes con un título universitario tiene un impacto negativo en la demanda del área de parques. Las explicaciones serían un mayor costo de oportunidad de tiempo, la posibilidad de asistir a servicios alternativos u otros factores que no se tienen en cuenta en el modelo. Un aumento en el área promedio actual de los parques urbanos en un 20% conduce a un aumento en el excedente del consumidor de € 113.23 por hogar. Al considerar solo las viviendas ubicadas a menos de 1,6 km de los límites de un parque, el excedente total de un aumento en el área promedio del 20% da lugar a un aumento del excedente de  € 4,6 millones para 40.984 propiedades. En conclusión, los espacios verdes contribuyen al aumento de los valores de las propiedades. Por lo tanto, crean más ingresos fiscales. Crompton (2004) se refiere al principio de proximidad (“principal próximo”). Los ingresos fiscales obtenidos pueden ser suficientes para cubrir el costo de adquisición de terrenos, creación de espacios verdes y su mantenimiento. A la larga, no habría ningún costo para la sociedad.

Conclusión del capítulo

La economía ambiental ofrece diferentes herramientas para determinar el valor de los bienes ambientales. El método de precio hedónico, la valoración contingente y el método de elección de múltiples atributos son particularmente adecuados para el caso de los espacios verdes. En cuanto a la problemática de esta tesis, nos centramos en el método de precios hedónicos. El análisis de la literatura existente sobre espacios verdes muestra que las personas les otorgan un valor y que esto se refleja en los precios de las propiedades ubicadas cerca.

Por lo tanto, desde el punto de vista de las políticas públicas, estos resultados son interesantes por varias razones. Las ganancias de los ingresos fiscales generados por bienes inmuebles ubicados cerca de un espacio verde pueden ser suficientes para compensar los costos de administrar estos espacios. En otras palabras, en algunos casos los espacios verdes pueden financiarse. Estas ganancias también pueden dar una mejor visión en términos de análisis de costo-beneficio y modificar las decisiones de los políticos electos locales.

Finalmente, si los costos exceden la capacidad de financiamiento de un municipio, los individuos pueden expresar un CAP que les permite asumir este costo (impuestos, pago directo, tarifas de admisión). Por lo tanto, en este capítulo, hemos establecido el marco teórico para abordar nuestro estudio de caso.